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往事如烟

月满弓,树摇风,银波点点满目中;万家灯火独不见,孤盏惺忪;只影凭栏拾旧梦,片片随

 
 
 

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房产秘笈(转)  

2011-06-07 14:37:28|  分类: 流言蜚语 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产秘笈(转) - 往事如烟 - 往事如烟

 

绝密一   现在你们知道炒房团怎么炒了吧?

    绝大多数人都以为是开盘之后温州人和山西人以市场价买进。那你就错了,炒房团深知开发商的软肋——缺钱!巨额资金的介入,会让开发商眼前一亮,头晕目眩。因为,说实在话,几亿、十几亿从银行得到贷款,远不是想象的那么容易。 炒房团,就是有钱人组成团,给房地产开发商提供巨额资金。

    目的一:帮助房地产商,使其光环维持和光大。房地产行业,时刻在风口狼尖上,不进则退,不活则死。

    目的二:使城市房屋(包括商、住)价格狂飙,彻底激活消费者买涨不买跌的心理。

    目的三:盘活房地产开发商的资金链,使其银行巨额贷款的困难逐步消化,分解给刚性购房群体和中产阶层(绝大部分都是银行按揭)。

    实际上,投资性购房者可以说是象狗一样地在吃人家丢的骨头。

    显而易见,房地产的泡沫是由:1、愚民的政府政策,2、贪婪的商业银行,3、无德的富人阶层,4、无辜的中华文明(安家立业是成年标志)这四个条件促成的。

绝密二  房子究竟值多少钱?

    你说它值多少钱它就值多少钱!既然买房子对所有人来说都是投资,那么它的价格与成本之间小幅度或大幅度的波动,都应该认为是正常的。没有涨和跌反而是不正常的,涨的越快,应该跌的越猛。

    公众期盼的是:1、富人应该有社会公德,不应该为高房价推波助澜;2、国家政策应该明确,你鼓动高房价就是与缩小贫富差距相悖;3、商业银行应该为关乎民族命运的科教文卫和制造业发展提供服务,为热衷于虚拟经济的降降温。

绝密三  房地产行业的潜规则:

    1、官商勾结成大事。不与官(至少是涉及的所有主管部门一把手)勾结寸步难行。想勾结出感情,不动大手笔免谈。

    2、噱头必不可少。要么是海外投资的旗号(其实是老虎皮),要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力,宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。
    3、抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案,历来都是中国弱智商、低水平的政府官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作,政绩风格突出,短期效应毕现,自相矛盾,漏洞百出,“擦边球”大有可为。

    4、融资途径广泛。具备条件的,可以到A股里面套点现金回来“做大做强”。民间游资,不可小觑,炒房团就是典型示范,几千万、上亿的现金,有时候对开发商就象是春雨贵如油,那时候开发商甚至能下跪给炒房团(绝密),至于巨额让利给炒房团,楼上已见。

    5、房地产行业靠逃税漏税发财,是洗钱的圣地。很简单的公式:楼盘销售总额—(土地金+建筑成本+水电气配套费用)=毛利润。还要交50%左右的各种税费才是纯利润。可以在建筑成本上大作文章:本来是1000元/平方米,可以和建筑公司老板勾结(绝密),签定1800元/平方米的结算单,超出的800元/平米,从施工队帐上过一下,还是现金回到了开放商手里,建筑施工税费仅3.4%左右,可以逃避税收至少30%。(洗钱和逃税并举)。实在还觉得不够,可以打出“送20万精装修”的幌子,原理和以上相同。

绝密四  说说散户炒房。案例如下:

    1、100万资金首付30%,按揭3套100万的期房,总价300万,支出90万。

    2、两年后交房,当天交房屋维修基金和契税3.5%。两年期间已归还银行贷款30万。当你收到房子时,你已经累计支出130.5万元。

    3、此时,房价已经过两年的共20%的上涨,市场上你的3套房总价已达360万。通过你在房屋中介公司挂牌销售,你可能有幸按360万全部脱手,获利29.5万。

    4、实际获利与银行存款相比,100万元银行2年期存款利息可达12万元(大额存款是高利息),你实际比银行存款利息多得17.5万元。

    5、如果中介在1年内才把你的3套房出手,你实际获利比存款利息还要少3.5万元(多还一年房贷15万元)。

    6、若恰逢国家房地产政策调控,或者你贪婪地捂到5年后出手,你自己计算吧。到那时候,你就死去吧。不仅仅是sb。

    那时候,银行会一天一个函催你还款。你实在挺不住了,把“夏利”车也卖了,把16岁的女儿也早早嫁人,甚至你老婆会到广州街头“站街”帮你赚钱还债。也许你会跳楼。即使你不跳楼,法院会把你领进小黑屋。如果你跳楼,那就是中国房地产崩盘了。

    山西煤老板:非法开采国家资源,廉价使用劳动力,因陋就简的采掘设备和安全技术措施,结伙入盟哄抬煤炭价格,以极快的速度实现资本积累。温州客:没有文化的个体户出身,小手工作坊仿冒国际名牌产品,在全国各地(特别是西部偏远落后地区)开设销售网点,春江水暖鸭先知把握了市场经济形势,早期敛财速度惊人。大资金动辙数千万、数亿、数十亿。福建客:房地产热之前(2005年之前),全国70%的公路、铁路、电站隧道工程几乎被福建人一手独揽,采取不正当的手段榨取民工血汗,钻营中国央企施工企业(说白了就是给央企领导投资),很快发达。要知道隧道工程资金流量巨大,比如一项工程总投资3个亿,赚5000万利润是最笨的福建老板。另外,早年的走私之流,能让杨钰莹这样的名女人都投怀送抱,可见走私资本积累速度也是很罕见的。

绝密六  炒房的暴利究竟有多大?

    以楼上为例,提前与房地产董事长暗地协议,以2200元/平方米抢购巨量房源(至少300套),鼓动市场价超过7000元,并力挺10000元/平,逐步随售楼部销售出手,资金逐步回笼,在中国政府的目前政策形势下,回笼的越慢,反而利益收获就越大。大到多少?当二、三线城市的平均房价达到10000元/平的时候,炒房团的收益完全可以达到500%!炒房团扑向一个城市,是同时扑向所有楼盘。这样一来,一个城市的房价飙升已成定势!以去年底的海南岛为例,炒房团可以让海南的房价一天一个价,一夜一个行情,造就一个又一个真实的梦!其实,炒房团的组成人员,绝大多数都是高中没读完的,自己签个名字都歪歪扭扭。炒房的技术含量确实很低,真的很低,会用加减乘除足矣,甚至连加权平均都不用。更不用看什么各类权威的什么CPI、PPI、GDP。投入了一些钱,3个月后赚多少钱?6个月后赚多少?1年后赚多少?

绝密七  房地产会崩盘吗?

    中国的房价走势不可能效仿日本的崩盘时间表。说这话的,忘记了最关键的东西——中国是伟大的社会主义国家!崩盘是什么概念呀?房价崩盘了,中国就乱了。那时候说不清人民币究竟会升值还是贬值,反正银行要不会倒闭,但存款取现困难,30%的央企倒闭,60%的中小民企消失。但房价必须下跌,跌30——40%一点也不过分,到这个水平,银行依然不吃亏,已买房自住的跟这几乎没关系,想买房的肯定喜上眉梢。炒房团或投资性购房的散户,为国家和社会做点贡献合情合理。

绝密八  房市四大傻

    1、自住房买涨不买跌的心理害人又害己,是一大傻;

    2、不要以为买房子从银行贷款手续简单就很方便。银行的还款计划是前2年先把它的利息大部分回收,银行是贪婪的,也是不可靠的。贷款180万、25年还贷期是二大傻;

    3、如果你是城镇户口,没有迁移户口的需求,现在买房子是大笨蛋。买房自住的叫“房奴”,前世来生都得还,“出来混,总是要还的”。每个月还银行几千元,你从今往后的生活就谈不上质量。城镇居民买高价房是三大傻;
    4、有人说,买得起高价房是男人成功标志,这里我要说,买高价房的人都是四大傻。

    建议:真的要住城市,租房(当然要稳定的租价和租期)是最好的选择。

绝密九  知道什么是“房虫”吗?

    在北方,街上练摊的,都要请些哥们朋友来捧场,造成人头攒动的声势,名字叫“托儿”。房地产行业的“托儿”有个专用名称叫“房虫”。

    1、楼盘开盘当天,你要去买房子排队买号,你也许排在第500位的号,然而等你出手敲定一套房子,等你签定合约时,你会发现你的合约编号是第0030号。你明白了吗?你前面后面排队的数百人、上千人,都是人家花小费请来的“房虫”!

    2、还有一类“房虫”,是真的交定金、签合同。然而1~3个月后,一旦房价飙涨,他们会成批成批地退房。他们是打“假球”,真正目的是把球传给刚性购买群体。当然,他们与房地产老板的合同与你的合同有关键性的差别:不存在退房扣5%的违约金!肯定啦,买房时的定金是房地产老板提前给的。还有,不瞎忙,参与本次房虫活动,每个cao作员都有5000~20000的“辛苦费”。你相信吗?

绝密十  究竟有多少人在真正关心房价?

    1、政府官员:关心自己的仕途;关心本界政绩;关心本辖区的GDP,能创造越多的地王,本地经济越繁荣。

    2、商业银行:历来发愁货币贷款任务完不成。放贷越多,收益越大。存款准备金或贸易逆差是北京总部的事(各商业银行在全国的市级分行网点至少5000个,具体小政策自己灵活机动掌握)。

    3、经济学家:是读书到博士、评职称到正教授级、写书给省部级刊物,顺理成章到所谓的“发展研究中心”上班,每天8小时上班,业余时间保养下身体,否则头发会掉光。不可忽视的是,相当一部分经济学家已经依附于财团,持有的某些观点是为了赚得一些小实惠。

    4、富人阶层(仅流动资金就超过500万人民币):早就对房子这个东西没有激情啦(早有豪华居所)。

    5、中产阶层(固定资本超100万,流动资本低于100万):可能介入炒股、炒房,会迅速步入富人阶层或沦为贫民阶层。

    6、贫民阶层(上班族或个体业主,家庭月收入低于10000,存款低于10万):是刚性消费群体,对房价涨跌敏感,有强烈的改善住房需求,是忠实房奴。

    7、贫困阶层(家庭月收入低于3000,比如即将倒闭的企业职工,频繁跳槽的年轻大学生,还有农民及农民工,存款低于20000):有饭吃、饿不死的一族,城市买房几乎是梦。
    8、特困阶层(家庭月总收入低于1000,天旱没水吃,下雨屋漏雨):是政府救济对象,听买房子象听天书。

    最后问一句你属于哪个阶层呢?

美女售楼小姐酒后掏出来的18句真心话

    美女售楼小姐酒后18句真心话,曝光买房过程中鲜为人知的黑暗内幕。

    1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的,不要在售楼处买保单,外面的保险公司都可以为你打折。

    2、开盘绝对没有好房子,好的房子全部被保留,然后每个月推出几套,但单价升得很快,要么就是你有关系,我们才给你好的房子。

    3、广告没有一个是真的,千万别相信其中的外立面颜色,很多造出来比画的难看多了。

    4、售楼员会用许多方法来逼你买房,让你无时无刻感到紧张,这时你千万要冷静。要自己看中才买。

    5、别以为高层中的九到十一楼不错,那你大错了,这些楼层正好是扬灰层,脏空气到这个高度就会停顿,我们是不会告诉你们的。

    6、别对景观抱太大希望,树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的,所以能多多存活就不错了。

    7、别以为面砖的外墙是好的,其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了,在国外都是用的高级涂料,没人用面砖当外墙。

    8、别以为实测面积是对的,其实测绘局都被我们买通的,少你一个平米你也看不出来,但是国家就只承认他的测绘报告。

    9、绿化率,容积率大多都是与实际不相符的,千万别相信我们,我们只是听工程部随便说说的,能对八成就不错了。
    10、漏水和外立面的材料根本没关系,你们要关心的是桩有多深,因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大,造成外墙裂缝才漏水的。

    11、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好,千万别信,这些人大多是公司的领导来捧场的。

    12、注意,有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多,比如排队买号等,但是开发商直接销售就不会搞很多花头,那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

    13、为何上海的所有凸窗看上去很大,但是能通风的只有很小一扇,我们说是为了安全,其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。

    14、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型,那你千万不要去买这个房型,不是卖不掉的就是位置有问题,我们叫最后冲刺,你想啊,他干嘛不印其他的呢?

    15、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子,这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了,哪些房子还在,这本东西特别准,只有少数楼盘会做一份假的。

    16、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净,建材堆放是否井井有条。

    17、不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理,通常只买他们的一个名字,然后叫物业顾问,这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务,别的其实都由本地公司来管理。

    18、不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司,这也是假的,国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计,而必须是外加一个国内设计公司来共同设计,但是真正做出房型的就是国内公司,弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。

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